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观点时评开发商预售款监管将成楼市调控新契

发布时间:2019-08-21 02:18:14

  而10月25日出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,无疑将成为撕开目前国内商品房销售中已经一统天下的预售制度的先声。

  观点地产:10月25日,已流传数月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式出台,《办法》自2010年12月1日起施行,北京再一次成为楼市调控的“急先锋”。

  该《办法》规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

  《办法》中预售款的定义为:购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

  监管预售款无疑是对房地产开发企业的巨大打击,将使开发商早已紧绷的资金链雪上加霜,这“意味着开发商的金融杠杆继收紧信贷与再融资后,再次遭到毁灭性打击”。

  预售款在房地产开发资金来源中占据的重要性不言而喻,据中原地产研究中心8月份发布的数据显示,年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

  此外,进入2010年后,因为房企融资渠道不断被收紧,银行、资本市场等低成本融资渠道几乎完全关闭,只剩下如信托、民间资本、海外资本等少数高成本融资渠道可以获得资金,预售款对于开发商的现金安全显得更加重要。

  要探寻监管商品房预售款的根源,就必须从实行了十六年的商品房预售制度入手。而正是国内商品房预售制度的实施,成就了一个房地产开发企业狂飙式的发展时代。

  所谓商品房预售制度,就是俗称的卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

  此一政策源自于1956年香港政府出台的《预售楼花同意书》。而在中国住房制度改革初期,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量小,国内借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》确立下来。政策出台初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。

  但是,由于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位,造成了大量购房纠纷、市场风险以及金融风险,因此商品房预售制度遭受到越来越多的质疑和指责。

  虽然十多年间商品房预售制度经过三次修订,但并未有改变其尴尬现状,反而出现越来越多提出取消商品房预售制的声音。

  2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》,在报告中首提建议决策部门考虑取消房地产预售制度。在此后,几乎每年的“两会”上,都有人大代表或政协委员通过联名提案或发表观点,呼吁取消商品房房预售制度。

  直到今年1月2 日,在广西住房和城乡建设工作会议上,广西自治区住建厅提出,将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。

  此一消息再次引发全国范围对于商品房预售制度的大讨论。到4月份,在“史上严厉调控政策”出台的背景下,住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求各地切实负起,严格商品住房预售许可管理,加大查处力度,强化房地产市场监管。

  5月5日,更有媒体消息指,住建部、央行、银监会等相关部门,计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账户,监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需,实行“专款专用”。

  8月17日,有报道称北京正在酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”,并有望在年内实施;9月26日,上海市房管局表示,正研究取消商品房预售的合适时机;与此同时,南京、杭州、苏州、西安、重庆等地也传出类似的消息。

  而10月25日出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,无疑将成为撕开目前国内商品房销售中已经一统天下的预售制度的先声。

  不过,这仅仅是一个开始,剩下的问题更严峻:谁来跟进北京?何时跟进?

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